1. Vorwort
Vor dem Hintergrund der Energiekrise und der damit verbundenen stark gestiegenen Energiekosten stellen sich viele Vermieter die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen bezüglich der Betriebskosten verlangen können. Der folgende Beitrag soll zunächst nochmals die Grundsätze zu der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen darstellen. Zusätzlich soll auf die Frage eingegangen werden, ob eine Anpassung auch aufgrund der gestiegenen Energiekosten möglich ist.
2. Grundsatz
Im BGB ist geregelt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter nach einer Abrechnung schriftlich eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen dürfen. Insofern besteht das Anpassungsrecht erst nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung. Dabei ist zu beachten, dass die Anpassung durch den Vermieter entweder direkt in der Nebenkostenabrechnung oder in einer gesonderten schriftlichen Erklärung verlangt werden kann.
3. Welche Formvorschriften sind hierbei zu beachten und auf welche Höhe kann eine Anpassung verlangt werden?
Die Erklärung bezüglich der Anpassung der Nebenkosten sollte schriftlich vorgenommen werden. Hierbei sollte der Vermieter insbesondere sicherstellen, dass der Zugang der Anpassungserklärung beim Mieter rechtssicher dokumentiert ist. Die Anpassung muß in angemessener Höhe erfolgen. Grundlage dafür ist die dem Anpassungsverlangen vorausgehende Nebenkostenabrechnung. Das heißt, dass sich die Vorauszahlungen an der Abrechnung des abgelaufenen Abrechnungszeitpunkts orientieren müssen. Grundsätzlich gilt hier, dass der Vermieter als monatliche Vorauszahlung 1/12 der letzten jährlichen Abrechnungssumme verlangen kann.
4. Ist eine Erhöhung der Vorauszahlungen aufgrund der gestiegenen Energiepreise möglich?
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 2011 grundsätzlich auch auf die letzte Betriebskostenabrechnung als Basis für eine etwaige Erhöhung der Vorauszahlungen abgestellt. Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass auch Umstände außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung, insbesondere gestiegene Energiekosten, Grundlage für eine Erhöhung der Vorauszahlungen sein können. Da die Voraussetzungen durch den BGH jedoch relativ unbestimmt gehalten sind und letztendlich immer auf den konkreten Fall bezogen beurteilt werden müssen, besteht für Vermieter ein Prozess- und Kostenrisiko bei einer gerichtlichen Geltendmachung der Erhöhung der Vorauszahlungen.
5. Einvernehmliche Erhöhung der Vorauszahlungen ist immer möglich
Unabhängig von der unter Ziffer 4 genannten Frage, ob der Vermieter aufgrund der zu erwartenden steigenden Energiekosten die Vorauszahlungen einseitig erhöhen und dies gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen kann, ist eine einvernehmliche Vereinbarung über eine Erhöhung der Vorauszahlungen zwischen Vermieter und Mieter immer möglich und, zur Vermeidung eines Rechtsstreits, auch grundsätzlich immer anzuraten. Vermieter sollten also zunächst sich mit ihren Mietern in Verbindung setzen und auf eine einvernehmliche Erhöhung der Vorauszahlungen hinwirken. Erst wenn hier keine Einigung erzielt werden kann, sollte unter Umständen über eine gerichtliche Geltendmachung nachgedacht werden.